A quali contratti si applica la nuova disciplina sulle locazioni brevi, chi sono gli attori
coinvolti, cosa devono fare intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le
comunicazioni dei dati relativi ai contratti. Sono questi i punti centrali della circolare n.
24/E, con cui l’Agenzia delle Entrate chiarisce il perimetro degli adempimenti, anche
alla luce delle questioni emerse nel corso del tavolo di confronto con le associazioni di
categoria e i principali operatori interessati.
Focus sulle caratteristiche dei contratti – Secondo quanto previsto dal Dl 50/2017
(manovra correttiva 2017), ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve,
stipulati dal 1° giugno 2017, può applicarsi, su opzione del locatore, il regime della
cedolare secca con l’aliquota del 21%. Sono considerate locazioni brevi quelle di durata
inferiore a 30 giorni, anche per finalità turistiche. Il termine deve essere considerato in
relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno
dalle stesse parti. Le nuove norme si applicano esclusivamente ai contratti stipulati tra
persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa.
Tipologia di immobili e servizi – Quanto agli immobili, restano fuori dalle nuove
regole quelli situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative: la locazione deve
quindi riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali
da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti
auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell’abitazione. Il contratto può avere
ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, la fornitura di biancheria, la
pulizia dei locali, e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di
breve periodo, come, ad esempio, la fornitura di collegamento wi-fi e di aria
condizionata. Restano invece fuori i contratti che includono servizi non necessariamente
correlati con la finalità residenziale dell’immobile, come per esempio la colazione, la
somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide
turistiche. La circolare chiarisce inoltre che non è richiesta l’adozione di un particolare
schema contrattuale.
I chiarimenti sulle sanzioni – Le ritenute si applicano ai canoni e ai corrispettivi
derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017: gli intermediari erano quindi
tenuti a versarle entro il 16 luglio 2017. Tuttavia, nel rispetto dello Statuto dei diritti del
contribuente e tenendo conto delle iniziali difficoltà incontrate dagli operatori, gli uffici
dell’Agenzia potranno escludere le sanzioni per l’omessa effettuazione delle ritenute
fino all’11 settembre 2017. Gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le
omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre e da versare entro
il 16 ottobre 2017. Resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione dei dati dei
contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 poiché l’adempimento deve essere
effettuato nel 2018. Sull’argomento, la circolare chiarisce che l’incompleta o errata
comunicazione dei dati del contratto non è sanzionabile se causata dal comportamento
del locatore.
Gli intermediari coinvolti e l’applicazione della ritenuta – Le nuove regole
riguardano tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione
breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in
Italia. Non rilevano né la forma giuridica del soggetto che intermedia (forma individuale
o associata) né la modalità con cui l’attività è svolta (che può riferirsi ai contratti di
locazione stipulati on line e off line). La ritenuta va operata sull’intero importo indicato
nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. In ogni
caso la materiale disponibilità delle somme impone all’intermediario di effettuare il
prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario. In caso di pagamento tramite
assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale
disponibilità delle risorse finanziarie, non è quindi tenuto a trattenere la ritenuta, anche
se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
